← Alle artikelen

B2B-afspraken laten maken voor vastgoedkantoren

Gepubliceerd op 29 oktober 2026 · 9 min lezen · CyberNovaLabs.io

Makelaars, vastgoedbeheerders, VvE-beheerders: B2B-afspraken laten maken mag in alle vier landen, maar de Belgische plichtenleer volgt uw bureau en de Nederlandse wet verandert met de rechtsvorm van wie u belt. Wat u nagaat voor het eerste telefoontje.

Het korte antwoord

B2B-afspraken laten maken kan in de vastgoedsector, bij makelaars, vastgoedbeheerders en VvE-beheerders, en dat geldt voor Nederland, België, Frankrijk en Luxemburg. Toch stelt deze sector twee eisen die u elders niet tegenkomt, en ze raken uw dienstverlener net zo hard als uzelf.

De eerste komt uit België: de plichtenleer voor vastgoedmakelaars geldt voor elk promotiemiddel dat de makelaar gebruikt of waarop hij een beroep doet^[1]. Uitbesteden haalt dus niets buiten het bereik van die regels. De tweede staat in eigen land: artikel 11.7 van de Telecommunicatiewet behandelt een rechtspersoon anders dan een natuurlijke persoon, en 5.910 van de 12.950 bemiddelingsbedrijven in onroerend goed staan ingeschreven als natuurlijke persoon^[3][4].

De praktische gevolgtrekking: één lijst met één script werkt niet over vier landen, en zelfs binnen Nederland niet van regel tot regel.

Gaat dit over u?

Dit artikel is voor u bedoeld als u aan vastgoedprofessionals verkoopt, of als u zelf een kantoor bent dat de agenda wil vullen:

• u verkoopt software voor transacties, verhuurbeheer of VvE-beheer;
• u levert diensten aan kantoren: fotografie, styling, keuringen, opnamestaten, conciërgediensten, onderhoud;
• u bent vastgoedbeheerder of VvE-beheerder en zoekt beheeropdrachten;
• u bent makelaar en wilt gesprekken met beleggers, ontwikkelaars of institutionele verhuurders;
• u besteedt uw acquisitie uit aan een extern bureau, in een van de vier landen.

Richt u zich op particulieren, dan geldt dit artikel niet: consumentenbenadering valt in elk van de vier landen onder een eigen regime.

Nederland: de rechtsvorm van de prospect bepaalt wat mag

Artikel 11.7 van de Telecommunicatiewet zegt niet dat zakelijk bellen vrij is. Het stapelt drie regimes op elkaar^[3].

• Lid 1: automatische oproep- en communicatiesystemen zonder menselijke tussenkomst, faxen en elektronische berichten mogen geen ongevraagde commerciële communicatie overbrengen, tenzij de verzender kan aantonen dat de eindgebruiker daarvoor voorafgaand toestemming gaf. Dit lid maakt geen onderscheid tussen bedrijven en particulieren.
• Lid 2: lid 1 geldt op dezelfde manier voor andere middelen, dus voor het gesprek dat een mens voert, maar alleen tegenover natuurlijke personen.
• Lid 3: in afwijking daarvan is geen voorafgaande toestemming nodig tegenover een rechtspersoon of een natuurlijke persoon die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, als de verzender elektronische contactgegevens gebruikt die de eindgebruiker daarvoor heeft bestemd en bekendgemaakt, en ze gebruikt in overeenstemming met dat doel.

Twee gevolgen die in uit Frankrijk overgenomen scripts vaak ontbreken. Ten eerste is koude e-mail aan een BV niet vrij: die valt onder lid 1, dus onder toestemming, tenzij het adres juist daarvoor bekend is gemaakt. Een nummer of adres dat alleen bij de KvK staat ingeschreven, is op zichzelf geen bestemming voor commerciële post. Ten tweede valt een gesprek dat een mens voert met een rechtspersoon niet onder lid 1, dat over automatische systemen gaat, en ook niet onder lid 2, dat alleen natuurlijke personen betreft.

Daar komen twee vormeisen bij. Lid 7 verlangt dat bij het gebruik de werkelijke identiteit wordt vermeld van degene namens wie de communicatie wordt overgebracht, plus een geldig postadres of nummer waaraan de ontvanger een verzoek tot beëindiging kan richten. Lid 8 verbiedt de verzender de blokkeringsmogelijkheden van artikel 11.9 te gebruiken, dus nummerherkenning uitzetten mag niet^[3]. De Autoriteit Persoonsgegevens publiceert haar lijn over telemarketing^[10], en de AVG geldt daarnaast.

Het gaat niet om een randverschijnsel. In het vierde kwartaal van 2026 telt het CBS 12.950 bedrijven in bemiddeling in onroerend goed (SBI 6831) en 10.910 in beheer van onroerend goed (SBI 6832), op 41.985 bedrijven in de hele bedrijfstak 68^[4]. Bij bemiddeling zijn 5.910 natuurlijke personen en 7.040 rechtspersonen: bijna één op de twee regels, 45,6 procent, valt dus onder het strengste regime. Bij beheer kantelt die verhouding: 2.430 natuurlijke personen tegen 8.480 rechtspersonen, oftewel 22,3 procent^[4].

Wat er buiten deze sector in Nederland geldt, staat in ons artikel over de regels voor B2B-afspraken laten maken in Nederland.

België: de plichtenleer volgt uw dienstverlener

De plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars is bindend sinds het koninklijk besluit van 29 juni 2018^[2]. Zes artikelen raken een acquisitiecampagne rechtstreeks.

• Artikel 11: de vastgoedmakelaar mag niemand lastigvallen om een opdracht te verkrijgen^[1]. Het opvolgritme moet dus op papier staan en begrensd zijn, niet aan het bureau worden overgelaten.
• Artikel 17: de makelaar mag geen enkele handeling stellen rond de commercialisering of het beheer van een goed zonder opdracht of toelating^[1]. Een gesprek over een concreet pand voordat er een opdracht is, valt daarbuiten.
• Artikel 19: informatie over hoedanigheid, activiteiten, kwalificaties en diensten wordt eerlijk gegeven, zonder zich onterecht titels of bekwaamheden toe te eigenen^[1]. Het script van het bureau valt daar woordelijk onder.
• Artikel 20: documenten en website vermelden het BIV-erkenningsnummer, de handelsnaam en rechtsvorm, de naam van de verzekeraar beroepsaansprakelijkheid en het polisnummer^[1].
• Artikel 21: advertenties, aanplakking, informatieborden en elk ander promotiemiddel dat de makelaar gebruikt of waarop hij een beroep doet, moeten duidelijk laten zien dat ze van een vastgoedmakelaar komen^[1].
• Artikel 22: de makelaar mag geen gereglementeerde makelaarsactiviteit uitoefenen samen met iemand die zo'n activiteit onwettig uitoefent^[1].

Artikel 21 en 22 samen gelezen leveren het minst voor de hand liggende punt van dit artikel. Een callcenter dat voor een Belgisch kantoor acquireert, valt onder artikel 21 als promotiemiddel waarop de makelaar een beroep doet. Het gesprek moet dus van meet af aan zeggen voor welk erkend kantoor het wordt gevoerd. Een anoniem gesprek namens een niet genoemde klant beantwoordt die eis niet zoals ze is opgeschreven. En het kantoor houdt er een direct belang bij het statuut van zijn dienstverlener na te gaan, waar artikel 22 uitdrukkelijk op doelt.

Voor dezelfde sector hebben we elders uitgewerkt wat de NIS2-richtlijn verandert voor vastgoedkantoren en verhuurders in Nederland.

Frankrijk en Luxemburg: controleer de vergunning voor u belt

In Frankrijk regelt de wet van 2 januari 1970, de wet Hoguet, wie zich gewoonlijk inlaat met, of medewerking verleent aan, zelfs bijkomstig, verrichtingen met goederen van anderen: aankoop, verkoop, zoeken, ruil, verhuur, vastgoedbeheer, onder acht opgesomde categorieën, en de wet dekt ook wie als VvE-beheerder optreedt^[8]. Daarvoor is een beroepskaart nodig met de juiste vermelding, T, G of S, afgegeven door de kamer van koophandel en industrie^[8]. De plichtenleer voor de Franse vastgoedberoepen is vastgelegd in decreet nr. 2015-1090 van 28 augustus 2015^[9].

Voor wie acquireert is die vermelding een gratis en scherp kwalificatiecriterium: een kantoor met alleen de vermelding T koopt geen VvE-module, en die informatie is openbaar.

In Luxemburg bestaan twee aparte vestigingsvergunningen. De makelaar treedt op als tussenpersoon tussen twee personen met het oog op verkoop, ruil, verhuur of overdracht van een onroerend goed of een handelszaak^[5]. De vastgoedbeheerder of VvE-beheerder beheert op basis van een mandaat een of meer gebouwen voor rekening van een of meer eigenaars^[6]. Elke vergunning vraagt een bewijs van geslaagd eindexamen van de bijbehorende opleiding bij de House of Training, plus een specifieke verzekering beroepsaansprakelijkheid^[5][6]. Er geldt een uitzondering voor wie VvE-beheer doet in gebouwen met ten hoogste negen woonloten, waarvan er minstens één toebehoort aan de voorgestelde beheerder^[6].

Het commerciële gevolg is direct: een Luxemburgs kantoor kan de ene vergunning hebben en de andere niet. Vraag in de eerste seconden welke, en de behoefte is in één zin gekwalificeerd. Dezelfde logica van gereglementeerde beroepen geldt voor B2B-afspraken laten maken bij accountants- en administratiekantoren.

Wie beslist op een kantoor, en wanneer u belt

De CBS-cijfers zeggen ook iets over de beslissingslijn. In de Nederlandse bemiddeling werken 9.700 van de 12.950 bedrijven met één enkele werkzame persoon, 74,9 procent; bij beheer 9.245 van de 10.910, oftewel 84,7 procent^[4]. In zulke bedrijven is er geen secretariaat dat afschermt en geen inkoopcommissie: wie opneemt, beslist, en die persoon staat een groot deel van de dag buiten. Aan de andere kant van de verdeling gaan 10 bemiddelingsbedrijven en 5 beheerbedrijven over de honderd werkzame personen^[4]: daar lijkt het traject op elke andere zakelijke aankoop, met een IT-verantwoordelijke en een inkoper.

Drie momenten in het jaar, te toetsen aan uw eigen lijst in plaats van ze over te nemen:

• een VvE-beheerder beslist zelden alleen: het budget voor een leverancier loopt vaak via de algemene vergadering, waarvan het seizoen vooraf bekend is;
• verhuurbeheer piekt rond opnamestaten, geconcentreerd op huurderswissels;
• bemiddeling volgt de stroom opdrachten, en die meet u in weken, niet in kwartalen.

Eén kenmerk is eigen aan deze sector: kantoren acquireren zelf, elke dag. Uw gesprekspartner herkent een belscript bij de derde zin. Noem daarom het doel en de duur meteen, zoals de Belgische en Nederlandse teksten hierboven feitelijk ook vragen, in plaats van een opening af te draaien.

De eerste vijf stappen

1. Splits uw lijst per land en daarna per rechtsvorm. Bij Nederlandse regels bepaalt de kolom natuurlijke persoon of rechtspersoon het regime van artikel 11.7^[3]. Zonder die kolom kunt u niet laten zien op welke grond er is gebeld.
2. Zet de identiteitsmelding in het script. Wie belt, voor welk kantoor, met het BIV-erkenningsnummer in België^[1], en de werkelijke identiteit van de opdrachtgever in Nederland^[3]. Twee zinnen, aan het begin van het gesprek.
3. Begrens het opvolgritme op papier. Aantal pogingen, tijd ertussen, definitief uit de lijst bij een weigering. Het Belgische artikel 11 verbiedt iemand lastig te vallen om een opdracht te verkrijgen^[1]: een vastgelegd plafond is wat u kunt tonen.
4. Zet de vergunning van de prospect in het kwalificatieformulier. Vermelding T, G of S in Frankrijk^[8]; welke van de twee vergunningen in Luxemburg^[5][6]; BIV-erkenning in België^[1]. Het kost niets en het haalt zinloze afspraken eruit.
5. Controleer of uw uitgaande nummer zichtbaar is. Lid 8 van artikel 11.7 verbiedt de verzender de blokkeringsmogelijkheden te gebruiken^[3]. Een testgesprek per land, voor de start.

Bij CyberNovaLabs.io

Wij laten B2B-afspraken maken voor bedrijven die verkopen aan makelaars, vastgoedbeheerders en VvE-beheerders, in Nederland, België, Frankrijk en Luxemburg. De kwalificatiecriteria staan op papier en zijn afgestemd voor de start, er is geen looptijdverplichting, en de facturatie gaat per afspraak of op basis van een vast bedrag, op aanvraag. Bekijk onze dienst B2B-afspraken laten maken en, voor de Nederlandse markt, onze pagina Amsterdam.

Vraag een acquisitieplan voor de vastgoedsector aan.

Bronnen

1. IPI/BIV - Code de deontologie des agents immobiliers (annexe de l'AR du 29 juin 2018), PDF
2. Moniteur belge - Arrete royal du 29 juin 2018 portant approbation du code de deontologie de l'IPI (numac 2018040256)
3. Telecommunicatiewet, artikel 11.7 - wetten.overheid.nl
4. CBS - Bedrijven; bedrijfstak (tabel 81589NED), 4e trimestre 2026, SBI 68 / 6831 / 6832
5. Guichet.lu - Agent immobilier : autorisation d'etablissement
6. Guichet.lu - Administrateur de biens / syndic de copropriete : autorisation d'etablissement
7. Legilux - Loi du 2 septembre 2011 reglementant l'acces aux professions, version consolidee
8. Legifrance - Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet)
9. Legifrance - Decret n° 2015-1090 du 28 aout 2015, code de deontologie des professionnels de l'immobilier
10. Autoriteit Persoonsgegevens - Telemarketing

Lees ook